?2017年的最后一個月，華潤置地和保利地產紛紛涉足教育。
近日保利地產公布，未來3-5年公司會在40多個城市逐步儲備并創辦100所幼兒園，100家青少年宮，3所國際學校。跑步入場的地產商們，2018年將如何演繹“后房地產時代”與教育的故事?
近日，保利地產高調宣布進軍教育行業，并且主要瞄準了近期爭議和熱度極高的幼教領域。12月2日，華潤置地與深圳羅湖區教育局簽約創辦首所“未來學校”，低調進軍教育。至此，對于熱度頗高的教育行業，中國Top10的房地產商幾乎全部跑步入場。
1994年，碧桂園就成立了第一家學校，目前碧桂園旗下的博實樂教育已經擁有64所學校;1996年僅僅為了滿足業主需求的萬科，與復旦大學附屬中學合辦成立了“復旦萬科實驗學校”。20年過去了，今年5月萬科突然在教育上發力，成立了單獨的教育品牌“德英樂”。
上圖據不完全統計-圖片來源i-EDU
縱觀房地產蓬勃發展的20年，其實行業領先者早在90年代就涉足了教育。雖然原因可能多種多樣，但解決業主的教育問題成為了初衷。甚至，萬科也要從住宅建造商發展成一個城市配套的服務商。進入“后房地產時代”的巨頭們選擇進入教育的方式也各不相同。
近幾年來，地產與教育的結合異?；馃?。世茂集團、中國金茂和正榮集團都選擇了做“社區”，樣式也五花八門，從“360°”到“全階段教育”，再到“U18成長社區”。把自己的房地產項目打造成為社區式的教育平臺，從文教、藝術、非學科到全階段各有各的賣點。
萬科與碧桂園、海亮一起選擇了K12全日制學校，強大的資本助力，將一片空地變成優質教育資源的集中地，不知道到底能不能打破學區房的魔咒，還是正在成為新的“學區房”?陽光城和保利都擼起了袖子，準備在幼教領域大干一場。幼教是香餑餑但也久病成疾，從行業人才到社會地位都有待全社會的共同努力。同時幼教也是重資產項目，回報期3-5年才能有收益，此招布局，也許是地產轉型的方式之一。
地產+教育的4大發展模式
縱向來看，各大地產集團布局教育的模式主要包括：
1、合作辦學模式
以“地產集團提供土地及建筑資產+教育集團提供裝修、購置設備，并取得學校運營權”為特色，例如：碧桂園+博實樂的組合形式，碧桂園提供土地、配套學校，博實樂提供運營管理。
一方面地產集團可以利用其天然的拿地優勢，降低運營成本，減少辦學障礙。在高端住宅區內配套學校設施，有利于打造高質量的教育品牌。同時，好的學校品牌也能帶動地產集團的業績增長。所以，二者其實是相輔相成的過程。
2、第三方合作辦學模式
目前，博實樂教育除了與碧桂園合作以外，還與其他第三方開發商有合作。這種合作形式，主要由第三方提供并建設校舍、辦學所需的相關資源，同時，教育集團購買設備，提供裝修等。雙方共同出資，教育集團控股。最后，雙方會按照一定比例分配營收。其實，這種模式，是對“合作辦學模式”的一個最好補充，而且它的優勢在于：不受限于集團的地產優勢，可以充分發揮能動性，拓展更多的合作渠道的可能。
3、合作托管辦學模式
其實這個模式基本類似于“合作辦學模式”，除了合作伙伴提供土地、經營所需的牌照等以外，教育機構負責建校舍、裝修購買設備等，還多了一個“合資公司”——主要由教育集團與合作伙伴成立，雙方共同持股，產權在合資公司手里。合作托管模式借助合作方的土地及經營牌照優勢，設置合資公司出資學校，而非雙方直接出資建校。
4、股份合作辦學模式
這種模式主要是，地產集團收購現有學校股權，然后與合作方共同成立合資公司。由地產集團進行學校的管理運營(亦可由合作方或其他品牌機構運營)，以合資公司的名義出資學校，雙方按照既有的股比分配辦學結余。例如：雅居樂教育集團與合作方成立“合資公司”以后，雅居樂教育集團占比51%，合作方占比49%。
后房地產時代，地產對教育是錦上添花嗎?
地產和教育歷來是國內供需不平衡的兩大領域。另外，隨著國內放開二孩政策，加上教育資源本來就比較分散，不少地區出現了“入學難”、“擇校貴”，甚至好的教育資源集中扎堆等現象，“地產+教育的出現”在一定程度上不但能解決家庭頻繁追求“學區房”的問題，也為地產公司帶來了新的盈利增長點。
另外，地產+教育的組合還可以倒逼行業，使優質教育資源分配均衡。甚至目前有不少地產公司都已經開始在二、三線城市布局，紛紛建立名校分校區。
更進一步來講，“地產+教育”行業趨勢形成規模以后，地產公司的思路也在轉變，教育業務將由輔助業務轉向主力營利業務。近兩年，各大地產公司都開始逐漸將教育集團單獨設立，比如：2011年的雅居樂、2013年的金地集團、2014年的碧桂園，以及今年的萬科，各大地產公司也都加快了在學校方面的擴張。
另外，地產+教育由最初的“合作模式”逐漸向“綜合體”方向發展。簡言之就是：“教育+地產+學校”將轉變為“教育+地產+教育綜合體”，即以租賃給教育培訓機構&早教機構等為主要模式，形成新的圍繞教育的綜合體。例如：首先是一站式教育服務理念，通過學校品牌效應形成規模，然后充分整合各項資源，形成集德智體美勞于一體的教育機構;另一方面，向著全產業鏈方向發展，除了滿足孩子對教育資源基本需求的同時，還將與娛樂、餐飲、益智培養等綜合體的形式上發展。
但是不得不提到的是，地產+教育在融合過程中，其實也會產生一些弊端。i-EDU教育產業投資人俱樂部智庫理事長陳剛表示，主要難點有四個：
(1)地產+教育雙輪驅動，轉速不一，地產對教育發展增速的期望遠大于教育自身的發展規律;
(2)地產對教育配套的盤點往往過于樂觀，導致教育增速受限;
(3)對教育板塊的定位過于簡單化，一旦教育短時間未達預期，立刻改變教育板塊的方向，導致教育缺乏穩定性和長遠性;
(4)對教育事業過分追求產業化，發展規劃容易不切實際，資本發力過猛。
展望2018年“地產+教育”趨勢?
熱熱鬧鬧開始 悄無聲息結束是常態
i-EDU教育產業投資人俱樂部智庫理事長陳剛還表示，地產+教育2008年會出現大幅度的增長，地產在土地、教育配套和資金方面的優勢，再加上房產行業的持續低迷，必然會刺激教育產業的發展。但是地產行業的歷史積累、對教育行業的不熟悉、地產教育高級管理人才的極度匱乏和非專業性等，導致地產教育的快速嘗試和快速調整，甚至是快速關閉將成為伴生現象。因此熱熱鬧鬧的開始和悄無聲息的結束將成為常態。
同時，他強調，2018年的地產+教育將會非常熱鬧。一小部分地產教育會發展起來，包括配套發展，甚至上市，更多的會成為“陪太子讀書”的角色。
